Mutui, Notaio e rogito notarile
Tipologia dei mutui
Possono essere a tasso fisso, a tasso variabile, possono avere formule miste,
possono essere in valuta o in valuta con la clausola multicurrency (ovvero con
la possibilità di cambiare valuta di riferimento del prestito nel tempo).
Possono essere agevolati (sono finanziamenti, di norma, a tasso fisso per i quali lo Stato e gli enti locali contribuiscono al parziale rimborso), ad esempio per i dipendenti statali (attraverso l’INPDAP, ente nato dallo scioglimento di vari enti pubblici) così come per altre categorie convenzionate.
Nel caso in cui esista un mutuo preesistente, la parte che ancora resta da pagare alla banca può essere accollata, cioè trasmessa, all’acquirente. Pagare una parte del prezzo con un mutuo già concesso potrebbe essere vantaggioso sia per chi vende, sia per chi compra.
Per sapere qual è la quota di mutuo ancora da pagare, è sufficiente controllare l’ultima ricevuta di pagamento, sotto la voce “capitale residuo”.
Gli interessi passivi e relativi oneri accessori sui mutui ipotecari finalizzati
all’acquisto di una casa rientrano, per una determinata percentuale, tra le detrazioni ammissibili dall’IRPEF lorda. La casistica è varia e pertanto si rimanda ad un consulente specializzato.
Il notaio
La scelta del notaio è fatta dall’acquirente poiché tocca a lui pagare la parcella.
Fra i compiti principali del notaio v’è quello di consigliare il cliente nel caso la documentazione inerente la casa presentasse manchevolezze. In tal caso potrebbe anche consigliare la rottura del contratto preliminare, con le conseguenze di cui s’è detto parlando della caparra.
Dal 1° gennaio 1991, il notaio può rifiutarsi di rogitare se il venditore non dichiara di aver pagato le tasse sulla casa che sta vendendo.
Il passaggio di proprietà può avvenire in due modi:
• per atto pubblico, il notaio garantisce di aver controllato la veridicità di tutti gli accordi contenuti nel contratto
• per scrittura privata autenticata, il notaio prende atto delle dichiarazioni dei contraenti e si accerta solo della loro identità autenticandone le firme.
Bisogna dire che solitamente i notai, a prescindere dalla forma in cui redigeranno l’atto, si accertano comunque che il venditore possa realmente alienare l’immobile.
Il rogito
Il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito.
Il contratto definitivo, con cui formalmente avviene il passaggio di proprietà con consegna delle chiavi e viene pagato il saldo, è detto rogito notarile.
È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trasferimento, in pratica i dati già contenuti (o che sarebbe stato bene fossero contenuti) nel compromesso ma,aggiornati,per scrupolo, a date immediatamente precedenti il rogito (in particolare sussistenza di ipoteche, controllo dati catastali, copia atto di provenienza).
Il notaio procede alla registrazione dell’atto entro 20 giorni pagando le relative imposte per conto dell’acquirente (art. 13 e art. 1 tariffe, TU Imposte Registro).
Deve anche procedere alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) nel più breve tempo possibile, ed è tenuto a compiere tutte le formalità di legge connesse ai passaggi di beni immobili.
In caso di comproprietà, l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita una procura notarile.